Glossar
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AfA Absetzung für Abnutzung (von Wirtschaftsgütern).
Bei der vermieteten Immobilie können von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (ohne Grundstückskosten und Grundstücksnebenkosten) je nach Art der Immobilie verschiedene steuerliche Abschreibungen vorgenommen werden:
Altbau (lineare, gleichbleibende Abschreibung):
Als Altbau zählt steuerlich jede Immobilie, die nach dem Jahr der Fertigstellung erworben wurde!
- für Gebäude, die vor dem 31.12.1924 erstellt wurden, 40 Jahre jährlich 2,5 % der Anschaffungskosten
- für Gebäude, die danach erstellt wurden, 50 Jahre jährlich 2 % der Anschaffungskosten
Hiervon abweichende, höhere Abschreibungen werden gewährt, wenn der Käufer zu sanierende, wieder herzustellende Denkmalschutzobjekte/ Wohnungen oder solche in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten erwirbt und dann saniert.
Neubau (degressive, sich verringernde Abschreibung):
diese wurde zum 01.01.2006 komplett gestrichen, möglich ist daher nur die jährliche 2 %-ige Abschreibung über 50 Jahre, ein weiterer Grund, warum die Bautätigkeit in Deutschland zurückging
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) darf für Wohnungen Sondereigentum im Grundbuch nur begründet werden, wenn die dort geregelten Voraussetzungen der Abgeschlossenheit gegeben sind.
So gilt eine Wohnung als abgeschlossen, wenn sie durch feste, dauerhafte Wände und Decken von anderen Wohnungen und Räumen vollkommen getrennt (und damit abgeschlossen) ist, einen eigenen Zugang von außen hat, mit einer Küche/Kochnische, einem WC und einem Bad ausgestattet ist.
Zugeordnet können der Wohnung auch weitere Räume und Nutzflächen, wie ein Keller, Speicher oder ein Stellplatz.
Aufgrund der von der örtlichen Baubehörde erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung und der zusätzlich vom Grundstückseigentümer einzureichenden Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan legt das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt für die fragliche Wohnung an.
Annuität
Die Annuität ist der Zahlungsbetrag für ein Darlehn, der sich aus Zins + Tilgung zusammensetzt.
Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten sind bestimmt in § 255 HGB bei der Immoblie der Kaufpreis ohne Grundstückskosten. Sie sind Grundlage für die Berechnung der AfA.
Auflassung
Dies ist die Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück vom Veräußerer auf den Erwerber übergeht (dingliche Einigung). Die Auflassung wie auch alle weiteren Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks müssen von den Kaufvertragsparteien in einem notariellen (vor einem Notar verhandelten) Kaufvertrag vereinbart werden.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Danach kann nur noch der Käufer (Auflassungsberechtigte) das Grundstück wirksam verkaufen.
Sie ist damit eine Sicherung für den Erwerber, dass durch den Verkäufer und Nocheigentümer ein nochmaliger Weiterverkauf und/oder eine weitere Belastung der Immobilie ausgeschlossen ist.
Aufteilungsplan
Dies ist die Bauzeichnung, die das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum eines Grundstücks wiedergibt und von der Baubehörde bestätigt wurde.
Der Aufteilungsplan ist damit Voraussetzung der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Das Sondereigentum wird im Aufteilungsplan nummeriert. Die Teilungserklärung muss in Worten wichtige Inhalte des Aufteilungsplans, wie z.B. die Zimmeranzahl etc. richtig wiedergeben.
Ausgabeaufschlag:
Aufschlag in % des Gesamtkaufpreises einer Edelmetallanlage, mit dem die erfolgte Beratung, die Vermittlung und die anfänglichen Verwaltungskosten vergütet werden.
Bauspardarlehen (Bausparvertrag)
Annuitätendarlehen, indem mit einer Ansparung begonnen wurde. Die Höhe des Darlehens ergibt dann normalerweise aus Unterschiedsbetrag zwischen Ansparsumme und Bausparsumme. Diese Darlehn werden nur an zweiter Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Möglich ist daher die Aufnahme eines weiteren Darlehns und eine erstrangige Besicherung dieses Darlehnsgebers.
Baulast
Dies sind Beschränkungen der Bebaubarkeit des Grundstückes durch den Eigentümer, wie bestimmte Abstandsflächen einzuhalten. Eine Baulast muß amtlich beglaubigt werden und ist im Baulastenverzeichnis der örtlichen Baubehörde eingetragen. Dort kann jeder Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse, wie z.B. die Kaufabsicht nachweisen kann.
Bausparsumme
Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird, bestehend aus dem Ansparguthaben und dem Bauspardarlehen.
Bauträger
Unternehmen, das in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, Grundstücke erwirbt, diese bebaut oder saniert und am Markt anbietet. Hierfür benötigt dieser eine Genehmigung nach § 34 c GewO.
Bearbeitungsgebühr
Für die Bearbeitung von Darlehen, den Abschluss von Darlehnsverträgen verlangen Banken häufig eine einmalige Gebühr, allerdings nur, wenn das Darlehn auch ausgezahlt wird.
Beleihungswert
Der Beleihungswert einer Immobilie wird von der finanzierenden Bank eine Voraussetzung für die Bestimmung der Darlehnshöhe ermittelt. Dies ist der ermittelte Verkehrswert abzüglich normalerweise eines Sicherheitsabschlages.
Bereitstellungszinsen
Zinsen für die Kreditgewährung und zwar für die Bereitstellung noch nicht abgerufener Darlehensbeträge.
Beurkundung
Nach § 311b BGB müssen alle Verträge über die Verpflichtung
zum Erwerb oder Veräußerung einer Immobilie notariell beurkundet, d.h. von einem Notar beurkundet werden.
Bewirtschaftungskosten
Dies sind die laufende Kostenden Unterhaltung einer Immobilie, wie Grundsteuer, Heiz- u. Warmwasserkosten, Reparaturen usw.
Bei der Vermietung kann ein Großteil dieser Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
Bodenwert
Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstückes ohne Aufbauten.
Er wird aus den Verkaufserlösen von vergleichbaren unbebauten Grundstücken eruiert. Reicht das Datenmaterial hierfür nicht, wird auf die Werte aus amtlichen Sammlungen, den Bodenrichtwerten, zurückgegriffen werden.
Bruchteilseigentum
Das Eigentum an einem Grundstück kann mehreren Personen gemeinsam gehören und zwar jeweils in Form eines ideellen Anteils am gesamten gemeinsamen Grundstück.
Die Maklerprovision kann der Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages oder die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 BGB) verlangen, wenn der Vertrag auch tatsächlich abgeschlossen wurde.
In Berlin ist üblich eine Provision von 6 % zzgl. USt auf den vereinbarten Kaufpreis, die normalerweise der Käufer trägt.
Dienstbarkeit, s.h. Grunddienstbarkeit
Disagio (Damnun)
Das Disagio ist die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag (Nominalbetrag) und dem Auszahlungsbetrag eines Darlehens.
Durch die Inanspruchnahme eines Disagios reduziert sich der Nominalzins, indem dieser zum Teil für die Dauer der Zinsbindung vorab bezahlt wird. Das Disagio (Auszahlungsverlust) kann häufig für das Jahr der Zahlung steuermindernd im Rahmen der Webungskosten geltend gemacht werden.
Eigenkapital sind die Leistungen, die der Käufer selbst aufbringt, wie häufig ein Teil des Kaufpreises aus Erspartem, jedoch auch Eigenleistungen, wie ein abgezahltes Grundstück, eigene Bauleistungen etc.
Eigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümer einer Eigentumswohnungsanlage bilden die Eigentümergemeinschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Diese Gemeinschaft ist im WEG (Wohnungseigentümergesetz) gesetzlich bestimmt und nicht auflösbar.
Ein zu bestelltender Verwalter übernimmt die Vertretung der Gemeinschaft.
In den Eigentümerversammlungen treffen die Eigentümer die wichtigen Entscheidungen durch Beschluss.
Einheitswert
Der Einheitswert wird in § 19 BewG (Bewertungsgesetz) bestimmt.
Danach richtet sich die Bemessung der Grundsteuer.
Effektivzins
Der effektive Jahreszins gibt die Kosten eines Kredites für ein Jahr in einem Prozentsatz an.
Hierbei werden auch der Zins und Nebenkosten (Gebühren, Nominalzins usw.) einbezogen.
Erbpacht
Dies ist das Pachten eines Grundstückes zur Bebauung mit Wohn- Gewerbeigentum für eine festgelegte Laufzeit nach dem im Erbbaurechtsvertrag bestimmten Rechten.
Das Grundstück muss dann nicht erworben werden. Es ist jedoch jährlich für die Nutzung der vertraglich vereinbarte Erbbaupachtzins zu zahlen
Erschließung
Dies sind alle baulichen Maßnahmen, die der Herstellung der Voraussetzungen der Nutzbarkeit eines Grundstücks dienen wie z.B. der Bau von Strassen, Abwasser- Stromleitungen etc.
Diese setzen sich zusammen aus den Gebühren des Notars für die Beurkundung des Kaufvertrages, für die Grundschuldbestellung und die Abwicklung des Vertrages(insgesamt rund 1,5% des Kaufpreises), weiter der Grunderwerbssteuer(in Berlin 4,5% in den anderen Bundesländern 3,5% des Kaufpreises) und zuletzt den Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt (rund 0,5% des Kaufpreises).
Ertragswert
Der Ertragswert wird ermittelt, um den Wert einer Immobilie zu erfassen.
Es wird ein Wert errechnet aus dem Unterschied zwischen den ständig erzielbaren Jahreswarmmieteinahmen und den Bewirtschaftungskosten.
Festzins
Die Zinsen für ein Darlehen werden für einen bestimmten Zeitraum vertraglich auf einen gleichbleibenden Zinssatz festgelegt, normalerweise sind es 5, 10 oder auch 15 Jahre.
Flurkarte
Eine Flurkarte zeigt eine Flur, ist ein abgegrenztes Gebiet, welches Teil einer Gemarkung ist.
Flure sind oft in Flurstücke aufgeteilt. Alle haben eine Flurnummer.
So kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen. Die Flur- und Gemarkungskarten werden im Katasteramt aufbewahrt.
Fremdkapital
Derjenige Anteil am notwendigen Kapital für eine Immobilienfinanzierung, der darlehnsweise bewerkstelligt wird, heißt Fremdkapital.
Das Kataster besteht aus Katasterbezirken bzw. Gemarkungen. Diese sind zumeist in Gemeindebezirke und Flure gegliedert.
Für jede Flur ist eine Flurkarte angelegt. Die Flur wiederum ist in Flurstücke aufgeteilt, die mit Flurnummern versehen sind.
Diese Flurstücknummern entsprechen der Eintragung im betreffenden Grundbuch.
Gemeinschaftseigentum
Dies sind alle Eigentumsteile an einem Grundstück, die nicht zum Sondereigentum gehören, wie z.B. das Grundstück, die Gänge im Mietshaus, dessen Hülle, Aussenmauern etc.
Gesamthandseigentum
Das Gasamtheitseigentum steht im Gegensatz zum Bruchteilseigentum den Gesamthändern gemeinschaftlich. d.h., dass jeder Eigentümer der ganzen Sache ist und auch für alle Verpflichtungen haftet.
Geschoßflächenzahl (GFZ)
Die GFZ wird In der Baunutzungsverordnung (BauNV0) § 20 Absatz 2 geregelt und gibt an wie viel qm Geschoßfläche je qm Grundstücksfläche zulässig sind.
Goldparität
Im Rahmen eines Goldstandards staatlich oder durch internationale Vereinbarungen festgelegte Menge an Gold in Gramm, die man für eine Währungseinheit erhält.
Über den Wert des Goldes wird damit der Wert der Währung festgelegt.
Dies funktioniert jedoch nur, wenn insbesondere nicht ständig neues Geld gedruckt wird, wie es heute der Fall ist oder auch Ende der 60er Jahre als die USA den Vietnam-Krieg mit frisch gedrucktem Geld finanzierten und das Bretton-Woods System, die Festlegung des Werts des US$ gegenüber dem Gold auf 35 $ je Unze aufgeben mussten. Die Golddeckung reichte bei weitem nicht mehr aus, um alle im Umlauf befindlichen US$ notfalls in Gold umzutauschen.
Momentan liegt daher die Unze Gold bei einem Preis von über 1000 US$. Nicht Wenige sind der Auffassung dass dieser Wert schon zumindest mittelfristig noch um ein Vielfaches überschritten werden wird und raten zur Anlage in Edelmetalle, statt in Geldwerte.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim dem Amtsgericht geführt wird zu dessen Zuständigkeitsbereich die jeweiligen Grundstücke gehören.
Es enthält das Bestandsverzeichnis mit allenkatastermäßigen Angaben (Gemarkung, Flurnummer, Flurstücksnummer, Größe und Nutzungsart),
die Abteilung I mit der Benennung der Eigentümer,
der Abteilung II mit dem Eintrag alle Lasten und Beschränkungen (Grunddienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Geh- und Fahrtrechte).
der Abteilung III mit allen Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Realschulden)
Grundbuchamt
Die beim Amtsgericht zuständige Abteilung zur Führung des Grundbuchs.
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug wird vom Grundbuchamt angefertigt. Es ist eine Abschrift des Grundbuchblattes. Darin stehen alle Einträge, die ein Grundstück betreffen.
Grundbuchblatt
Im Grundbuch liegt für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt vor. Grundbuchblätter sind gegliedert.
Sie bestehen aus der Aufschrift des Grundbuchs, dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen des Grundbuchs.
Grunderwerbsteuer
Diese entsteht bei der Übertragung von bebauten und
unbebauten Grundstücken, sowie von grundstücksgleichen Rechten.
Der Steuersatz beträgt in Berlin 4,5 % vom Kaufpreis, in den anderen Bundesländern 3,5 %.
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest. Nach Bezahlung der Grunderwerbssteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die dem Notar als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung vorliegen muß.
Grunddienstbarkeiten
Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Rechte Dritter an dem bezeichneten Grundstück, wie Wegerechte, Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte.
Grundflächenzahl (GRZ)
Der Anteil eines Baugrundstücks, der bebaut wird heißt Grundfläche.
Die GRZ sagt aus, wieviel Quadratmeter bebaute Grundfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Für die GRZ gibt es Obergrenzen (nach &17 BauNVO).
Grundpfandrechte
Zu den Grundpfandrechten gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
Grundschuldbestellung
Grundschuld ist die Belastung eines Grundstückes mit dem Inhalt, dass eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zugunsten der in der Belastung bestimmten Person zu zahlen ist (§ 1191 BGB).
Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und wird zumeist zur Besicherung eines Darlehens bestellt.
Wird das Darlehen zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld unverändert bestehen und kann später als Sicherheit für ein neues Darlehen wieder verwendet werden. Das ist bei der Hypothek nicht so. Diese wird mit Rückzahlung des Darlehns unwirksam.
Grundsteuer
Dies ist die Steuer der Gemeinde auf den Grundbesitz und wird vierteljährlich verlangt.
Zu den Herstellungskosten gehören z.B. Bau-, Genehmigungs- Architektenkosten, Teppichböden, etc.
Die Herstellungskosten sind mit Bemessungsgrundlage der Abschreibung.
Hypothek, s.h. Grundschuld
Hypothekendarlehen
Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, abgesichert über eine Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird.
Die Instandhaltungsrücklagen werden angelegt, um zukünftige Instandhaltungskosten, d.h. die Kosten für Reparaturen im Gemeinschaftseigentum abzudecken.
In die Rücklage wird monatlich nach den Festlegungen im Wirtschaftsplan gezahlt. Wird hieraus Geld ausgegeben, können Kapitalanleger den auf Sie anteilig entfallenden Geldbetrag als Werbungskosten im Jahr der Ausgabe steuerlich geltend machen.
Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum muss nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über Vorschüsse der Wohnungseigentümer und Ausgaben aufstellen und darüber Rechenschaft legen.
Eine Immobilie, die nicht für den Eigenbedarf erworben wird, sondern um aus ihrer Vermietung eine Rendite und Steuerersparnisse zu erhalten.
Katasteramt
Die Katasterämter führen die örtlichen Kataster.
Die örtlichen Grundstücke sind darin verzeichnet, aber auch Erbbaurechte und Wohnungseigentum.
Beim Erwerb einer Immobilie sind im Grundbuch meistens Grundpfandrechte zu Lasten des Verkäufers eingetragen.
Wenn es im Kaufvertrag bestimmt ist, was meistens der Fall ist, muss die Freistellung von diesen Lasten durch den Notar sichergestellt werden. Ansonsten darf er den Kaufpreis nicht auszahlen.
Geschieht dies dennoch haftet der Notar für etwaige Schäden.
Löschungsbewilligung
Beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er der Löschung seines im Grundbuch eingetragenen Rechtes zustimmt.
Maklerprovision, s.h. Courtage
Mietkaution
Diese beträgt in der Regel 3 Nettomonatsmieten und dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen dem Mieter, wie z.B. bei Mietrückstand etc.
Vorbeugend ist weiter zu empfehlen sich eine Bestätigung des Vorvermieters über die Pünktlich- und Vollständigkeit der Mietzahlungen, eine Schufa-Auskunft etc. einzuholen.
Mietspiegel
Sammlung von Mietvertragsdaten im frei finanzierten Wohnungsbau, der in Berlin ein Mal jährlich erscheint und u.a. wichtig für die Begründung von Mieterhöhungsverlangen ist.
Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist der Anteil des Eigentümers am gemeinschaftlichem Eigentum.
Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und zumeist Tausendstel ausgedrückt.
Der Miteigentumsanteil ist ein ideeller Anteil an einer Immobilie.
Mietnebenkosten
Die Nebenkosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, sind in der Anlage 3, § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung festgelegt.
Der Nießbrauch gewährt dem Inhaber die gesamte Nutzung eines Gegenstandes, wie z.B. einer Wohnung und ist eine persönliche Dienstbarkeit, die weder vererblich noch veräußerlich ist, d.h.sie erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
Der Nießbrauchberechtigte kann jedoch die Sache vermieten oder verpachten.
Der Umfang des Rechts ist gesetzlich, wenn nicht hiervon abweichend vertraglich geregelt.
Nominalkapital
Das Nominalkapital ist die Summe des ursprünglichen Darlehensbetrages.
Nominalzins
Der Nominalzins ist der jährlich zu entrichtende Zins für das Nominalkapital.
Die vereinbarte Tilgung und der Nominalzins bestimmen die Höhe der laufenden monatlichen Zahlung.
Notar
Da der Gesetzgeber die Bedeutung von Immobilienkaufverträgen für die Parteien als sehr hoch ansieht, müssen diese vom Notar beurkundet werden, um wirksam zu sein.
Ein Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes. Er muß unparteilich und verschwiegen sein. Nach dem Beurkundungsgesetz hat er die Pflicht, alle Beteiligten aufzuklären und zu belehren.
Notaranderkonto
Ein Notaranderkonto wird vom Notar eingerichtet, damit darauf der Kaufpreis eingezahlt wird.
Notargebühr
Das Honorars des Notars wird in der Bundesnotargebührenordnung geregelt und richtet sich nach dem Geschäftswert der Urkunde, die beurkundet wird.
Die Gebühren bei einem Immobilienkauf liegen bei ca 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
Nutzfläche
Die Nutzfläche ist in § 42 Abs. 4 II BV definiert.
Dies sind alle Flächen, die nicht in der Wohnfläche enthalten sind, wie Keller, Heizraum,Treppen etc..
Die Verlängerung eines Darlehens bzw. Zinsfestschreibungszeit eines Darlehens wird Prolongation genannt.
Eintragungen im Grundbuch werden in der Reihenfolge des Zeitpunkts des Eingangs des Antrages vorgenommen und erhalten dadurch eine sogenannte Rangstelle.
Diese ist z.B. bei der Zwangsversteigerung wichtig, da die Rangstelle festlegt, wer den Erlös zuerst erhält.
Rendite
Die Rendite ist das Verhältnis dem Reinertrag einer Kapitalanlage während eines Jahres und dem investiertem Kapital.
Unterschieden wird bei der Kapitalanlageimmobilie ferner zwischen Vor- und Nachsteuerrendite aufgrund der nicht unerheblichen steuerlichen Vorteile einhergehend mit der Investition in eine Immobilie.
Risiko-Lebensversicherung
Eine Risiko-Lebensversicherung ist eine sinnvolle Absicherung einer Immobilienfinanzierung, da falls Kreditnehmer stirbt, aus der Auszahlung der Versicherungssumme das Darlehn abgelöst werden kann.
Darin wird bestimmt in welcher Höhe und zu welchem Zweck die eingetragene Grundschuld vom Darlehensgeber verwendet werden darf.
Sondereigentum
Definiert wird das Sondereigentum in der Teilungserklärung. Grundsätzlich umfasst es das Wohnungsinnere, während die Hülle des Hauses zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Zum Sondereigentum gehört auch das Teileigentum, d.h. das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden, in sich abgeschlossenen Räume, die nicht zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer gehören.
Sondernutzungsrecht
Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Dadurch bekommen Sondereigentümer das alleinige Nutzungsrecht für Teile des Gemeinschaftseigentums eingeräumt.
Sondertilgungen
Sondertilgungen sind Tilgungen, die außerhalb der vertraglich vereinbarten regelmäßigen Tilgungen stattfinden.
Sonderumlage
Die Sonderumlage ist die Festlegung der Eigentümergemeinschaft einer außerordentichen Zahlung für einen besonderen Fall, wenn z.B. eine nicht absehbare größere Reparatur durchgeführt werden muss und hierfür die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.
Spekulationsgewinn
Bei einer Immobilie liegt ein Spekulationsgeschäft vor, wenn diese innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn wieder verkauft wird.
Der Gewinn oder Verlust wird aus der Differenz zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen und Werbungskosten und dem Veräußerungspreis ermittelt.
Der Spekulationsgewinn muß dann versteuert werden.
Nach 10 Jahren ab dem Kaufdatum einer Immobilie sind jedoch die Gewinne nach momentaner Rechtslage steuerfrei.
Dies ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen einer Immobilie.
Teilungserklärung
Auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes regelt die Teilungserklärung das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer in einem Haus untereinander und grenzt das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum ab.
Tilgung
Unter Tilgung versteht man die regelmäßige, im Regelfall monatliche Rückzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer. Hinzu kommen noch die Zinsen.
Tilgungsaussetzung
Eine Aussetzung der Tilgung wird vereinbart vorübergehend, um einen etwaigen finanziellen Engpass des Darlehnsnehmer abzufedern oder dauerhaft, wenn z.B. über eine endfällig auszuzahlende Lebensversicherung getilgt werden soll.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Damit ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann, muß vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden, nämlich dass der neue Eigentümer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, er von der Steuer befreit wurde oder ihm die Steuer gestundet wurde.
Unterdeckung
Hierunter versteht man bei dem Kauf einer fremdfinanzierten Kapitalanlageimmobilie die Differenz aus Mieteinnahmen auf der einen Seite und Belastungen wie Zins und Tilgung und sonstigen Kosten auf der anderen Seite.
Bei der Frage nach der Unterdeckung nach Steuern fliessen in die Betrachtung/Berechnung noch zusätzlich ein die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden nicht unerheblichen Steuervorteile, wie die AfA und die Verluste aus Vermietung und Verpachtung.
Diese können auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie einige Tausend EUR im Jahr und damit Mehrliquidität bzw. eine entsprechend geringere Belastung ausmachen.
Nach §2 Abs.2 MHG übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht die üblichen Mieten.
Diese sind in Berlin und den meisten Großstädten anhand der Mietspiegel leicht bestimmbar, ansonsten durch ein Gutachten oder durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen.
Verwaltungskosten
Das sind die monatlichen Kosten für die Verwaltung der Immobilie, aufgeteilt in die Kosten für die Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum und diejenigen für das Sondereigentum, welches von jedem Eigentümer aber auch allein verwaltet werden kann.
Diese Kosten können von den Einnahmen abgesetzt werden und sind damit steuermindernd.
Vollfinanzierung
Wird eine Immobilie komplett durch ein Darlehen finanziert, dann spricht man von einer Vollfinanzierung.
Vorfälligkeitsentschädigung
Diese Entschädigung muss der Darlehensnehmer bezahlen, wenn er den Darlehensbetrag vor Ablauf der Darlehenslaufzeit zurückbezahlt.
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsberechtigte hat das Recht auf Vorkauf einer Immobilie, d.h. wenn die einräumende Person mit einem Dritten einen Kaufvertrag abschließt, kann der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben und in diesen Kaufvertrag eintreten.
Die Eigentümergemeinschaft braucht für jedes Kalenderjahr einen Haushaltsplan.
Er muß vom Verwalter aufgestellt werden und wird von der Eigentümergemeinschaft normalerweise für jedes Jahr im Voraus beschlossen.
In den Wirtschaftsplan werden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung, die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage aufgenommen.
Nachdem der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, sind die Eigentümer verpflichtet, die entsprechenden Vorschüsse, insgesamt das Wohngeld genannt, zu zahlen.
Wohngeld
Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft müssen die im Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse, d.h. das Wohngeld normalerweise monatlich entrichten.
Im Wohngeld sind alle Kosten für die Bewirtschaftung des Grundstücks entsprechend dem Wirtschaftsplan enthalten.
Der einzelne Eigentümer kann das Wohngeld im Falle der Vermietung auf den Mieter im größten Umfang umlegen. Dies sind dann die "umlagefähigen Mietnebenkosten".
Wohnrecht
Es berechtigt den Inhaber des Wohnrechtes, bestimmte Räume einer Immobilie unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.
Bei der Zinsbindung werden die Zinsen eines Darlehens über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben.
Zinsfestschreibung
Bei einer Zinsfestschreibung wird vereinbart, dass die Darlehnskonditionen, insbesondere Zinsen
für einen vereinbarten Zeitraum gültig bleiben.
Die Laufzeit beträgt normalerweise5, 10 oder 15 Jahre.
Zweckerklärung – S.h. Sicherungszweckerklärung
Zwischenfinanzierung
Kurzfristige zur Zurverfügungstellung von Geldmitteln, die durch eine Endfinanzierung abgelöst werden sollen.
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